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La violencia en los complejos de apartamentos de toda el área metropolitana de Atlanta, incluidas las comunidades de Duluth y la región de Savannah, cerca de Pooler, es más habitual de lo que muchos residentes creen. Un tiroteo en un aparcamiento, una agresión cerca de una escalera o un ataque en un pasillo sin luz pueden dejar a los inquilinos con lesiones que les cambian la vida. Lo que muchas víctimas no saben es que el propietario puede compartir la responsabilidad legal de lo ocurrido.
La legislación de Georgia reconoce la obligación que tienen los propietarios para con las personas que viven en su propiedad o la visitan. Cuando un arrendador ignora peligros conocidos, no toma medidas básicas de seguridad o no actúa tras incidentes anteriores, la persona que haya sufrido daños puede presentar una demanda por negligencia en materia de seguridad.
¿Qué se entiende por «negligencia en materia de seguridad» según la legislación de Georgia?
La «seguridad negligente» es una teoría de responsabilidad civil por las instalaciones según la cual los propietarios son responsables cuando unas medidas de seguridad insuficientes permiten que actos delictivos previsibles causen daños a los inquilinos o visitantes.
Según el artículo 51-3-1 del O.C.G.A. y la ley de reforma de la responsabilidad civil de Georgia de 2025, SB 68 / artículo 51-3-51 del O.C.G.A., los propietarios tienen la obligación de actuar con la diligencia habitual para con los visitantes legales. Cuando un arrendador gestiona un complejo de apartamentos, ese deber se extiende a las zonas comunes: aparcamientos, pasillos cubiertos, lavanderías, huecos de escalera y entradas al edificio.
La clave en cualquier caso de negligencia en la seguridad es el «daño previsible». Un propietario no es responsable automáticamente cada vez que se comete un delito en su propiedad. La responsabilidad surge cuando el propietario sabía o debería haber sabido que la actividad delictiva suponía un riesgo real y no tomó las medidas razonables para reducirlo. Para los incidentes que se produzcan a partir del 21 de abril de 2025, la ley SB 68 ha establecido un criterio legal específico que exige a los demandantes cumplir unos umbrales de previsibilidad más estrictos, como demostrar que se han producido anteriormente delitos sustancialmente similares o que hubo advertencias concretas, y probar que se aprovechó un defecto físico específico de la propiedad.
¿Qué pruebas demuestran la previsibilidad?
Los incidentes delictivos anteriores, sustancialmente similares, ocurridos en la propiedad o las advertencias concretas son las pruebas principales que se utilizan para demostrar que el arrendador sabía que los delitos violentos constituían un riesgo previsible según el criterio establecido en la ley SB 68 de Georgia.
Los tribunales de Georgia valoran si el arrendador tenía conocimiento real o implícito de delitos anteriores. Las pruebas relevantes incluyen:
- Informes policiales que recogen las llamadas anteriores al complejo.
- Informes de incidencias presentados por los inquilinos o la administración de la finca
- Noticias sobre delitos ocurridos en la propiedad o en sus inmediaciones
- Quejas presentadas por escrito por los vecinos
Un delito violento anterior sustancialmente similar o una notificación directa pueden suponer un aviso legal para el arrendador. Una vez que existe ese aviso, el hecho de no tomar medidas de seguridad efectivas se convierte en el fundamento de una demanda.
¿Qué medidas de seguridad suelen tener que garantizar los propietarios a los inquilinos?
Una seguridad razonable en un complejo de apartamentos puede incluir cerraduras que funcionen bien, iluminación adecuada, puertas de acceso que funcionen, cámaras de seguridad y personal de seguridad in situ cuando el nivel de riesgo lo justifique.
No hay una norma única que sirva para todos los casos, pero los tribunales de Georgia valoran si las medidas elegidas por el arrendador eran proporcionales al riesgo conocido. Un complejo con un historial documentado de tiroteos debe ofrecer a los inquilinos un nivel de protección mucho mayor que uno situado en una zona con baja delincuencia y sin incidentes previos. Ten en cuenta que, según la ley SB 68, el mero hecho de que el lugar esté en un barrio con alta delincuencia no basta para establecer una obligación específica si no ha habido incidentes sustancialmente similares en el propio recinto ni se ha dado un aviso concreto.
Entre los fallos más habituales que se observan en los casos de negligencia en materia de seguridad se incluyen:
- Los sistemas de puertas averiados se quedan sin reparar durante semanas o meses.
- Luces fundidas o que faltan en las zonas de aparcamiento y en las aceras
- Cerraduras defectuosas en las entradas de los edificios
- No hay cámaras de seguridad a pesar de los incidentes violentos que se han producido anteriormente
- No se ha contratado personal de seguridad tras los repetidos ataques
Si el hecho de que el propietario no haya solucionado alguna de estas situaciones ha permitido que un agresor pudiera acceder al piso y causar daño a un inquilino, la relación entre la negligencia del propietario y las lesiones se convierte en un aspecto clave del caso.
¿Qué debe demostrar un inquilino que ha sufrido lesiones en Georgia?
Para que prospere una demanda por seguridad negligente en Georgia, el inquilino debe demostrar que el propietario tenía una obligación, que la incumplió y que ese incumplimiento causó directamente las lesiones sufridas.
Más concretamente, la persona lesionada debe demostrar cuatro cosas. Primero, que el arrendador tenía un deber de diligencia como propietario o gestor del inmueble. Segundo, que el arrendador incumplió ese deber al no proporcionar una seguridad razonable. Tercero, que el acto delictivo fue una consecuencia previsible de ese incumplimiento. En tercer lugar, según la ley SB 68 para las causas de acción que surjan a partir del 21 de abril de 2025, el acto delictivo era previsible según criterios legales más estrictos y se debió a que se aprovechó una condición física del inmueble. Cuarto, el incumplimiento causó un daño real.
Georgia aplica un sistema de culpa comparativa según el artículo 51-12-33 del O.C.G.A., lo que significa que el propietario puede alegar que el inquilino tuvo parte de la culpa. Aunque se plantee ese argumento, una víctima a la que se le atribuya menos del 50 % de la responsabilidad aún puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios, reducida en función del porcentaje de culpa que se le haya asignado. Además, según la ley SB 68, los tribunales deben repartir la culpa entre los autores del delito que no sean parte en el proceso, lo que puede reducir el porcentaje de responsabilidad del propietario y la indemnización por daños y perjuicios.
El plazo de prescripción en Georgia
El plazo es clave. Según el artículo 9-3-33 del O.C.G.A., las víctimas de lesiones en Georgia suelen tener dos años desde la fecha de la lesión para presentar una demanda por daños personales. Si se pasa ese plazo, casi siempre se descarta la reclamación por completo, por muy sólidas que sean las pruebas. Determinar la fecha de la lesión también es fundamental, ya que las reclamaciones que surjan después del 21 de abril de 2025 se regirán por las normas de reforma de la responsabilidad civil del proyecto de ley SB 68 de Georgia, en lugar de por la jurisprudencia anterior a 2025.
Actuar con rapidez también ayuda a conservar pruebas fundamentales. Las grabaciones de las cámaras de seguridad suelen sobrescribirse al cabo de unos días. Los testigos se mudan. Las averías en la propiedad se reparan antes de que se pueda proceder a documentarlas. Cada semana de retraso puede costarte el caso.
Cómo aborda Jarrett & Price, LLC los casos de seguridad negligente
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Última actualización: agosto de 2026
